“這是個上百億的大盤子啊!”朱立慨的說道。
朱立趕到徐城後,先趕過來見沈淮,不是沒有緣故的,原徐城煉油廠加上週邊小化工廠羣拆遷地塊,即沈淮跟李谷所說的濱江地塊,土地面積總計高達一千五百畝,上市公司手裡因爲遷建補償及後續的競拍收購,掌握有四百畝,市裡拆遷收儲有近一千一百多畝,此時還沒有進拍賣程序。
沒有進拍賣程序,不是市裡想將這塊地捂在手裡。主要也是市裡將這塊地規劃綜合商業、住宅及寫字樓建設綜合用地,定位高,定的土地基礎價格也很高,對開發商的投資要求很高,對最終建的建築檔次及規模要求很高。
這麼大一塊地,目前省沒有哪家建築開發公司,有實力開發一次這麼大的綜合地塊。
即使沒有競爭,市裡那一千一百多畝地,以底價拍下來也要二十億,加上上市公司梅溪工業手裡的四百畝地,僅地價加起來就接近三十億,加上建設本以及相應的稅費,總投資怎麼也不可能低於一百億。
省還沒有哪個獨立地產項目規模超過三十億,不要說上百億的超級地產項目了。
除了資本之外,說到最關鍵的還是市場。
省建築開發企業,沒有這麼大的資本實力,但國在燕京等一線城市,早幾年就有兩三百萬平米、投資逾百億的超級地產項目出現,有實力的地產集團還是有那麼幾家。
最關鍵的問題還是在徐城建設這麼大規模的商業地產綜合項目,最終還要賣出去或出租出去,不可能說投資上百億,建高達兩三百萬平米的房子,砸自己手裡玩吧?
徐城的城市發展水平,不要說跟一線城市相比,就連二線城市都有些搭不上邊,怎麼去消化這麼大的地產項目?
省的地產商沒有那麼大的資本實力,而省外的大地產商有資本實力,怎麼會冒這麼大的風險,人生地不的跑到徐城投資這麼大的項目?
這麼一大片地,分拆開來拍賣也不合適。
投資建設一棟寫字樓或者酒店,十數二十畝也就夠了。
一千多畝切割十幾二十畝的小塊拍賣,整個地塊的建設規劃怎麼去協調?
省的開發公司,花一兩千萬,將十幾二十畝地收到手裡容易,但拿到地後,怎麼開發建設,什麼時候開發建設,就極有考究。
誰都想提高資本運作效率,誰都想坐別人擡起來的轎子,而不想幫別人擡轎子。市裡真要把一千多畝地切割幾十塊分批進行拍賣,整個地塊可能十年都不要想能建什麼規模。
徐沛在徐城也有意試點推行土地收儲制度,濱江化工廠區地塊拆遷后土地收儲已經有半年時間,但經過多調研,考慮到況的複雜跟徐城市的經濟及城市發展的現實水平並不理想,所以相應地塊的拍賣也就拖延下來,沒有進程序。
現在沈淮答應將整個地塊吃下去,僅土地轉讓支出投就要用掉二十億,而且這二十億是給徐城市財政應急的,不可能拖著不支付,但將二十億的土地款支付出去,那他們這邊就不能拖著不開發,不然這二十億現在花出去就太冤了。
雖然從梅鋼接手徐城煉油、徐城煉油舊廠遷建之後,宋鴻軍、朱立他們的眼睛盯著這個地塊都有兩年多時間了。
只是之前盯歸盯,但運作這麼大的綜合商業地產項目,大家心裡都在反覆的權衡,都在猶豫,對項目所藏的機遇跟風險,也在不斷的有更新、更深的認識。
正因爲認知到這個項目的風險之大,所以因爲徐棉事件不得不說啓就啓這個項目,大家在心理上還是有一道坎要邁。
沈淮聽朱立慨,笑著問道:“怎麼,有些怕了?”
“怕當然不會怕,渚江建設沒有勇氣接這樣的項目,不出這一步,就無法立國第一流的地產開發企業,做肯定是要做,”朱立笑道,“不過,僅靠渚江建設,是沒有能力獨立撐起這個項目。今晚拿了一個大的方案不難,但真正要運作,還要沈書記您把宋總、長青集團的孫總他們都召集起來啊!”
香港大多數富豪,都是靠發展地產起,他們對投資重化工業興趣不高,但對投資商業地產的興趣濃厚。
這次項目要撬上百億的資本,鴻基投資直接參加之外,宋鴻軍要是能協調在香港引進一些合作者,無疑能減輕資金力。
而除了要撬上百億的資本之外,超級商業地產綜合建,最終還是要在市場裡消化掉。逾百億的投資,最終建商業建築面積高達二三百萬平方米,怎麼去消化纔是最頭痛的問題。
不能解決市場消化的問題,沒有可觀的市場前景,無論是引進合作者,還是爲這個項目向銀行貸款都會很困難!
誰都不是傻子,沒有前途的事,誰會湊過來?
長青集團在國主要發展酒店、商場等業務,要是能與長青集團合作,將長青集團旗下的五星級酒店、高端商場直接引進到這個項目來,除了能直接消化二三十萬平米的商業建築面積之外,對其他建面積的銷售及招商,以及對這個項目、功的綜合運營,都將有直接而巨大的促進作用。
除了這些之外,徐城市裡的配合也是必不可的。
這麼大的投資跟建面積,足以在濱江地區爲徐城形一個新的商業及金融貿易企業聚集中心,徐城市不僅要有高瞻遠矚的規劃,要爲進駐這個區域的投資企業提供配套、有力度的優惠政策,方便將來招商跟運營,還需要推周邊區域的基礎設施等條件的改造跟升級。
也就是說,徐城市必須要在城市總規劃上,把濱江地塊定位城市副中心進行相應的配套跟發展,整個項目纔有功的可能,也只有將濱江地塊及周邊地區發展徐城新的副城市中心、新的地標、第二商圈,才能算是功的。
這個商業項目對徐城市的好也是巨大而彰顯的。
二十億的土地款收,能立即緩解徐城當前財政張的狀況,在建設、招商及銷售過程當中,差不多還能向徐城提供超過十億的稅費收。
項目建併功運營之後,能讓徐城整個商業及城市發展水平,進一個新的階段,周邊地塊的發展會加速,市財政在土地轉讓方面的收會快速上升,而進駐這個項目的商業、貿易、金融企業,也能持續不斷的爲徐城市財政充足的財稅來源。
理論上,徐城市裡沒有道理不積極配合,但有些事從來都不講道理的。
徐沛目前選擇跟梅鋼系合作,未來會不會有反覆,現在誰都難說好。
而周任軍作爲趙秋華的嫡系,顯然不會希看到這個項目能運營功,即使表面不得不支持,背後會怎樣的心思跟手腳,都難說得很。
朱立有雄心壯志,要做這個項目,但也知道絕對不是他有孤膽,就能功的,這個項目想要運營功,需要協調跟調的資源太龐大了。
雖然整個項目風險很大,但同樣也備很多有利的條件,渚江建設要爲國第一流的地產商,可以說眼下是最好的機會。
沈淮抿著沉片刻,說道:“徐城這幾年的發展雖然沒有那麼快,但三百萬城市人口的潛力不容小窺,至未來十年,就商業規模來說,東華是趕不上徐城的;城市商業還是要靠城市人口來支撐。而且徐城此時的中心商圈規模太小,徐城市此時的核心商圈規模超小,也就意味著未來三五年間商業地產發的潛力越大。至於怎麼去協調,把這個項目運作好,是你們跟老熊的問題,你們不能把什麼問題,都推到我頭上來啊。”
朱立著頭笑了笑。
這個項目對渚江建設至關重要,但同時也可以說是熊文斌在徐城的立足之戰。上百億投資對徐城市已經要算超級項目,同時這個項目還將深刻而直接的影響到徐城城市、商業、財政發展新格局的形。
當然,這個項目能運作功,梅鋼系在徐城的第一深巖層的基也就打了下來。
這個項目的協調工作自然是要以熊文斌爲主,不過大家都是習慣以沈淮爲核心了,沈淮想懶都不。
沈淮看了看手錶,跟朱立說道:“老熊現在還可能跟徐沛在一起,現在怎麼都要讓徐沛有掌控大局的良好覺,我湊過去臉不合適。你直接找老熊吧,我還要過去唱歌呢。”
沈淮也知道徐沛真想讓他站出來,此前也不會繞著彎子讓李谷出面了,他作爲霞浦縣委書記,級別上不夠,所有事都是他站到聚燈下,對徐沛等人維護聲跟權威都無益,沈淮心想自己也應該要知道進退,讓朱立過去跟徐沛、熊文斌見面,趕在明天之前拿一個方案出來。(未完待續)
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